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2017.11.30 【底地の相続はデメリット?】

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こんにちは。
六法法律事務所の弁護士道本幸伸です。
私の得意分野は、相続、遺言、遺産分割等の相続全般です。
新宿オフィスにて、ご相談を承っております。

 

土地の権利には、大きく分けて「所有権」「借地権」とがあります。

 

そして一概に所有権といっても、土地と建物の所有者が同じ場合もあれば、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合、土地の所有者と土地の使用者が異なる場合があります。

 

つまり土地と建物および使用の権利は、分かれている状態ということです。

 

所有者が同じ場合は、当然、その利用や処分(譲渡など)は原則として所有者が自由に行うことができます。

 

しかしながら、その土地の所有者と建物の所有者及び土地の使用者が異なる場合、土地の所有者の権利には制約がかかります。

 

このように、土地所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地所有権のことを「底地権」といいます。

 

本日は、この「底地権を相続した場合」について、お話ししたいと思います。

 

 

 

 

 

【底地の相続】

 

底地は、完全所有権といわれる更地のように、土地所有者が自由に処分することができません。

 

借地権者との関係で利用上の制約があり、借地権者以外の第三者に底地を売却するには大変手間がかかります。

 

底地は、「更地から借地権を除いた底の部分の土地」という意味です。

 

そのため、底地は「不完全所有権」ともいわれます。

 

 

 

 

【底地権者の権利義務】

 

底地権者には下記のような権利義務があります。

 

  • 1.地代を請求・受領する権利

 

  • 2.土地を使用・収益させる義務

 

 

底地は、法的には賃貸人としての権利義務と同様なのです。

 

そのため、底地の相続が発生した場合は、賃貸人としての地位の承継が発生したということです。

 

 

 

 

 

【底地権の価格】

 

 

底地価格は、一般的に下記のような計算で求められます。

 

 

底地価格=更地の時価-借地権価格

 

相続税評価額も借地権割合を控除した価額になります。

 

 

 

 

 

【底地権の相続はデメリット?】

 

 

不動産を相続する際、底地について問題になることがあります。

 

なぜ問題になるのか?

 

 

それは、下記の2点が大きな要因でしょう。

 

 

  • ①底地は相続の際に評価額が高く、相続税の負担が大きい。

 

  • ②底地は、自己所有できないため資産価値が高くない。

 

 

つまり、相続人にとっては大きな負担となり、むしろ相続したくないと思うこともあるようです。

 

しかしながら、底地には安全性の高い資産という一面もあります。

 

また、今は評価額が低くても将来的に上がる可能性も大いにあります。

 

 

「底地をどうするか?」

 

は、不動産の相続の際にとても問題となりやすいことです。

 

 

そのため、相続問題が発生する前にしっかり考えておくと良いでしょう。

 

 

 

なお、底地権者より土地を借りている者の権利は借地権といいます。

 

こちらの権利については、次回のコラムでお話しします。

 

 

相続に関して、お悩み等ございましたら、相続専門の六法法律事務までお気軽にご連絡ください。

 

 

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